Project Leien Vervangen


De Tafelberg in Dordrecht is een typische jaren-70 wijk. 98 huizen, relatief ruim opgezet, veel groen en een eigenwijze architectuur. Met één groot nadeel: de toegepaste (kunst)leien op dak en gevel bevatten asbest. En omdat de overheid de toepassing van asbesthoudende materialen op daken per 2024 beëindigd wil hebben moeten de leien vervangen worden door moderne vervangers zonder asbest.

Panorama Tafelberg 2010
Aankondiging besluit asbestverwijdering

In 2015 staken drie bewoners de koppen bij elkaar en bedachten dat het onhandig zou zijn als iedereen zijn sanering zelf zou moeten regelen. Een gezamenlijke aanpak zou dubbel werk voorkomen en ook minder duur moeten uitvallen, bedachten ze.

Alle bewoners werden met een brief van het initiatief in kennis gesteld en uitgenodigd zich aan te melden zodat ze op de hoogte gehouden konden worden. Daar werd massaal gehoor aan gegeven.

Er werd contact gezocht met de gemeente Dordrecht; we wilden weten wat de gemeente voor ons zou kunnen betekenen. Die moest er eerst van overtuigd worden dat er asbest in de dak- en gevelbekleding van de Tafelberghuizen zat. Toen dat gelukt was werd duidelijk dat de gemeente niet veel kon doen, op het gebied van financiën bijvoorbeeld, maar er werd wel een deskundige beschikbaar gesteld die de bewoners met raad en daad terzijde kon staan. Dat is later een grote hulp gebleken.

Aannemers gezocht

Het collectief, dat zich Leien Vervang Team ging noemen, ging zich verdiepen in hoe de sanering aangepakt zou moeten worden. Daarvoor werd contact gezocht met aannemers, maar dat viel nog niet mee. Veel aannemers leken aanvankelijk geïnteresseerd, maar trokken zich later weer terug, vaak zonder opgave van redenen of zelfs zonder dat te melden. Ze waren dan ineens 'onbereikbaar'. Ook bleek het lastig een goed beeld te krijgen van wat het allemaal zou gaan kosten en hoe lang het zou gaan duren.

Bewoners informeren

Ondertussen weden de bewoners op de hoogte gehouden via nieuwsbrieven per e-mail. Het bleek dat er onder de bewoners veel verschillende ideeën heersten, over de noodzaak om tot sanering over te gaan, bv. en ook waren er grote verschillen in financiële positie. Het was de vraag of iedereen het allemaal wel zou kunnen betalen. Om daarover meer te weten te komen schreven we een enquête uit, die gelukkig door veel bewoners werd ingevuld. Met de resultaten daarvan wisten we beter waarop we ons zouden moeten richten.

Om de communicatie met de bewoners te verbeteren zochten we per woonblok een vertegenwoordiger, die met zijn naaste buren bijeenkomsten zou kunnen beleggen. Zo zouden de wensen van het blok en eventuele hinderpalen duidelijk kunnen worden. Het was namelijk duidelijk geworden dat het niet alleen een kwestie was van 'oude leien eraf, nieuwe leien erop', maar dat er ook allerlei extra's mogelijk waren, waaruit gekozen zou kunnen worden. Zo kwamen we op vernieuwing van de platte daken, regenafvoer (pvc van bijna 50 jaar oud), isolatie, zonnepanelen, constructieve verbeteringen, enz. Sommige daarvan zouden alleen kunnen als het hele blok ze zou accepteren.

Voorlopers

In 2017 bleek één blok van 6 woningen al zover te zijn dat ze aan de slag wilden. Ze hadden een dakdekker gevonden die ze vertrouwden en zochten er een saneerder bij. In augustus tot en met oktober werden deze zes woningen gesaneerd. Dat het zo lang duurde lag onder meer aan de saneerder, die onbetrouwbaar bleek. We leerden ervan dat saneerder en dakdekker samen goed moeten kunnen samenwerken en liefst moeten kunnen bogen op gezamenlijke eerder projecten. En dat het werk alles bij elkaar ruim een week per woning zou duren, van het opbouwen van de steiger tot het weghalen ervan.

Voor ...
... en na
Het grote project

De ervaring met het testblok maakte ons duidelijk dat we met dié aannemer in zee zouden moeten gaan, maar een andere saneerder. Gelukkig had deze aannemer een langdurige relatie met een saneerder, zodat verrassingen zoals in het testblok uitgesloten zouden zijn. We mikten op een project in 2018.

Nu het concreet werd werden de financiële details belangrijk. In de contacten met de gemeente hadden we de financieringsmogelijkheden voor de 'moeilijke gevallen' besproken. Het bleek dat we daarvoor zouden kunnen aankloppen bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). De gemeente Dordrecht hielp ons in deze fase met een brief aan alle bewoners, waarin de verplichting tot sanering nog eens werd uitgelegd (want de centrale overheid had op dat moment alleen nog maar het voornemen tot de saneringsverplichting bekendgemaakt). De gemeente verduidelijkte dit en voegde daar nog eens wat lokale regelgeving aan toe. Tegelijk maakte ze de voorwaarden voor de financiële ondersteuning duidelijk. Onze adviseur werd aangesteld om financieel maatwerk af te spreken met de mensen die dit nodig zouden hebben.

Vooral dit laatste bleek nog een lastige kluif. De driehoek klant - gemeente - SVn bleek allerlei burocratische obstakels in zich te hebben waar onze adviseur veel uurtjes aan kwijt was. Maar uiteindelijk lukte het nog in december de opdracht voor 59 woningen bij de aannemer neer te leggen.

Als organiserend comité hadden we daar niets meer mee te maken, de contracten waren een zaak tussen de woningeigenaar en de aannemer.

Het project

En nu we dit schrijven (juli 2018) is het project in volle gang. Twee maanden zijn voorbij, ongeveer 17 woningen zijn opgeleverd. Nu de zaak op gang is gekomen gaat het gesmeerd.

Alle fasen zichtbaar

Saneerders saneren in hun ruimtevaart-uitmonstering, dakdekkers dekken dak en daaromheen zijn de steigerbouwers in de weer met het opzetten en weer afbreken van ingewikkelde steigerconstructies. Dat wil niet zeggen dat alles van een leien dakje gaat. Er is (onvermijdelijk) overlast, er gaan dingen mis, de wijk heeft het aanzien van een bouwplaats met overal stapels hout, leien, steigermateriaal, containers. De toch al beperkte parkeerruimte is hierdoor nog verder beperkt. Maar de samenwerking met de aannemer is goed en problemen worden opgelost.

Samenvatting

Het project is toegekend aan dakdekkersbedrijf Noort en de Vries, die samenwerkt met saneerbedrijf van Groningen.De kosten van de sanering komen voor ons uit op €220 tot €240 per m2, afhankelijk van de gekozen opties. Dat is aanzienlijk meer dan de kosten waar onze overheid van uitgaat. Maar die interesseert zich niet zo voor de typische omstandigheden bij de sanering van woningen. Dat blijkt uit de beschikbare subsidie van €4,50 per m2 dakoppervlak. De Tafelbergwoningen hebben ook leien op de gevel en die tellen voor de subsidie niet mee. De argumenten daarvoor raken kant noch wal, maar het leidt ertoe dat de subsidie neerkomt op minder dan 1% van de kosten.

Het gaat bij elkaar om ca. 6000m2 dak en gevel, dus zijn de Tafelbergers goed voor een project van meer dan een miljoen Euro. Daarvan gaat, ruw geschat, ruim twee ton direct naar de schatkist als BTW.

De door de collectiviteit verkregen korting valt enigszins tegen. Hij wordt bepaald door het totaal aantal deelnemers en de vraag of iedereen in een (sub) blok deelneemt. Het karwei wordt door de compacte aanpak wel efficiënter, maar toch moet elke lei apart worden verwijderd en aangebracht, en moet elke nagel per stuk worden ingeslagen.

Het Leien Vervangteam Tafelberg


180703